שאלת מעמדו של חוב עבר בגין היטל השבחה ביחס לקופת כינוס

דרגו את המאמר

דיני קדימות בהוצאה לפועל בין חוב משכנתא לבין היטל השבחה

בעלת נכס מקרקעין הרשום בטאבו כמגרש בשטח של 9,619 מ"ר, המיועד לבניית דירות נופש, נקלעה לקשיים כלכליים. כנגד בעלת הנכס נפתח תיק הוצאה לפועל, למימוש משכנתא בגובה 27 מיליון שקלים, הרשומה על הנכס. זכויותיה של החייבת בנכס נמכרו על ידי כונסת נכסים, תמורת סכום של 3,000,000 דולר, אשר הינו סכום נמוך משמעותית מן הסכום אותו חייבת בעלת הנכס לבנק הזוכה.

במסגרת הסכם המכר נקבע כי מחובת כונסת הנכסים להמציא לרוכשת אישור על פטור מהיטל השבחה. הכונסת פנתה לעירייה לצורך קבלת אישור לשם ביצוע העברת הזכויות בנכס מהחייבת לרוכשת, ובתגובה העירייה דרשה את סילוקו של חוב עבר בגין היטל השבחה, כתנאי למתן אישור העירייה המבוקש לרשם המקרקעין.

בין הצדדים לא הייתה מחלוקת בנוגע לתשתית העובדתית הרלוונטית, לפיה קיים חוב עבר בגין היטל השבחה בסך 1,551,785 שקלים. העירייה לא הייתה מוכנה להיעתר לבקשת הכונסת להוצאת אישור לטאבו, עד אשר חוב עבר זה יסולק. עוד הוסכם כי חוב היטל ההשבחה נוצר עוד בטרם מונתה הכונסת לתפקידה. סכום החוב המובטח במשכנתא לטובת הזוכה עולה בהרבה על סכום הכסף המצוי בקופת הכינוס בעקבות מכירת הנכס כאמור, כך שלאחר פירעון החוב המובטח לזוכה לא צפויה להיוותר יתרת כספים כלשהי לחלוקה לעירייה או לכל גורם אחר.

התניית הוצאת אישור לטאבו בסילוק חוב עבר בגין היטל השבחה, האמנם?

על פי הדין, מועד היווצרות חוב היטל ההשבחה (להבדיל ממועד היווצרות החובה לשלם את החוב) הינו המועד שבו נעשה המעשה שהשביח את הנכס. למעשה, די בקביעה לפיה חוב היטל ההשבחה נוצר לפני הליכי הכינוס, כדי לקבוע שאין לתת לחוב זה מעמד של "הוצאת כינוס" (שכן הוצאות כינוס הן אך ורק הוצאות שנוצרות בזמן הליכי הכינוס, ומשולמת מקופת הכינוס בשל הכרחיותן בהליך הכינוס עצמו). כמו כן, אין לחוב היטל ההשבחה מעמד של חוב בדין קדימה (בהיעדר כל הוראת חוק המייחסת לחוב זה קדימות בנשייה).

אולם, בפסיקת בתי המשפט המחוזיים התגלעה מחלוקת בעניין זה. ברוב הגדול של פסקי הדין שדנו בעניין נקבעה הלכה דומה, לפיה מועד היווצרות חוב היטל ההשבחה הוא הקובע. משנקבע שמועד היווצרות החוב קדם למועד הליכי הכינוס, אין לשלם חוב זה מתוך קופת הכינוס בהוצאה לפועל, ואסור לוועדה המקומית או לרשות המקומית להתנות הוצאת האישור לטאבו בפירעון חוב זה מתוך קופת הכינוס.

עם זאת, קיימת גם דעת מיעוט, לפיה שיקולי צדק ופרשנות תכליתית של הוראות החוק, מביאים לכך שיש לחייב את קופת הכינוס בתשלום חוב היטל ההשבחה, למרות שהחוב נוצר בטרם הליכי הכינוס. במקרה זה, בית המשפט פסק על פי הרוב. דהיינו, ההלכה הנהוגה היא שכאשר חוב היטל ההשבחה נוצר לפני הליכי הכינוס, קופת הכינוס לא צריכה לשאת בתשלום חוב זה ולרשות, המקומית אסור להתנות את הוצאת האישור לטאבו בסילוק חוב עבר זה.

נחיצותה של חקיקה בקביעת דיני קדימות בהוצאה לפועל

על אף שמדובר בהכרעה ערכית, ולשיקולי צדק יש בסוגיה זו פנים לכאן ולכאן, לא ראוי שבית המשפט, או ההוצאה לפועל, יקנו על דעת עצמם לחוב היטל השבחה מעמד של חוב בדין קדימה ויעדיפו על פני חובות אחרים. פגיעה בזכות קניינית של בעל משכנתא, המתבטאת במתן עדיפות בפירעון לחוב היטל השבחה על פניה, חייבת להיעשות על ידי המחוקק, באופן ברור, כך שכל הנוגעים בדבר יוכלו להיערך לכך ולהתאים ציפיותיהם לכך. אין זה ממקומו של בית המשפט להכריע בסוגיה זו.

על כן רשם ההוצאה לפועל הורה לעירייה ולוועדה המקומית לתכנון ולבניה למסור בידי כונסת הנכסים כל אישור שמופנה לרשם המקרקעין, ושדרוש לצורך רישום העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשת, ללא כל התניה, וללא כל דרישה לסילוק חוב היטל השבחה מן העבר, או כל חוב אחר.