מימוש משכון זכויות בנכס על ידי הבנק למרות אי העברת זכויות בפועל
| דרגו את המאמר |
|
מימוש משכון על זכויות קונה בנכס כאשר הזכויות לא הועברו בפועל
אישה גרה בדירה עם בעלה ולאחר פטירת הבעל עברו זכויותיו במלואן לבנו ואשתו. כתוצאה מכך התחלקו הזכויות בדירה כאשר לאם מחצית מהזכויות ולזוג המחצית השנייה. בשלב מסוים חתמו בני הזוג על הסכם עם האם במסגרתו התחייבו הללו לרכוש את זכויותיה בנכס. במסגרת חוזה זה נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים על הנכס.
לאחר הסכם המכר, נטלו בני הזוג הלוואות שונות מהבנק לשם שיפוץ והרחבת הדירה. כבטוחה להלוואות משכנו בני הזוג את זכויותיהם בנכס ואת זכויותיהם במחצית השנייה עם העברת הבעלות. הבנק דרש מהאם לחתום על כתבי התחייבות לרישום המשכנתא עם קבלת כספי רכישת הבית.
ההלוואות לא נפרעו והבנק פתח בהליכי הוצאה לפועל כנגד הזוג. לבקשתו של הבנק, מונתה כונסת נכסים לדירה אשר דרשה את מימושה על ידי פינוי המקרקעין. לאחר ששורה של בקשות לעיכוב הליכים הוגשו כנגד החלטה זו על ידי האם, וכולן נדחו, פנתה היא לבית המשפט המחוזי. לדאבונה, בית המשפט המחוזי הותיר את החלטת ראש ההוצאה לפועל על כנה. האנשה הגישה ערעור על כך לבית המשפט העליון.
העליון הופך ההחלטה
לאחר מתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי, התקבלו בבית המשפט העליון מספר פסקי דין אשר התייחסו כולם לשאלה המשפטית בנוגע לצירוף משכון זכויות קונה בדירה לכתבי התחייבות עליהם המוכר חתום. עיקר המחלוקת הייתה – האם צירוף כתבי התחייבות למשכון הזכויות מקנה זכות לבנק לרדת במישרין לדירה.
בפסק דין שטיינמץ נקבע כי צירוף כתב התחייבות מטעם המוכר, יחד עם משכון זכויות הקונה, אינו מביא לתוצאה של קיום משכנתא על הנכס הנדון. נקבע כי במצב דברים זה הבנק יכול לפעול בשתי דרכים – מימוש המשכון שהוטל על זכויות הקונים בדרכי המימוש הרגילות לפי חוק המשכון (מכירת זכויות הקונים לכל המרבה במחיר), או מימוש הזכויות החוזיות מול המוכר עצמו (להיכנס בנעלי הקונים ולדרוש מהמוכר לקיים התחייבויותיו).
קראו עוד בתחום:
- משכנתא לא תמומש וזאת משום שהבנק לא יידע את האישה לגבי חובות בעלה
- כניסתו לתוקף של השלב השני לתיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל
- סמכות כונס נכסים לפי חוק ההוצאה לפועל לפרק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג
בהלכה זו נקבע עוד כי כתב התחייבות יוצר יריבות ישירה בין הבנק לבין המוכר ומכוחה יכול הבנק להגיע תביעה ישירה כנגד המוכר. עם זאת, כתב זה אינו יוצר משכנתא ואינו מאפשר ירידה במישרין לדירה ללא קיום הליכים משפטיים כנגד המוכר. בסוגיה נוספת אשר נגעה לנפקותו של ביטול חוזה המכר בין המוכר לבין הקונה - לעניין מערכת היחסים המשולשת עם הבנק - נקבע כי במקום בו הסכם המכר בוטל כדין, זכותו של הבנק מצטמצמת.
בית המשפט העליון ביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי וקבע כי דין הערעור להתקבל. בפסק הדין נכתב כי ניסיונותיו של הבנק להבחין בין מקרה זה לבין פסק דין שטיינמץ לא צלחו. השופטים קבעו ההלכה אשר נקבעה בפסק דין שטיינמץ לא הותנתה בביטול החוזה בין המוכר לקונה. קביעתו של בית המשפט הייתה כי במקום בו ההסכם בין הקונה והמוכר בוטל כדין, זכותו של הבנק מצטמצמת לזכויות הקונה לאחר ביטול החוזה. קרי הזכות להשבה.
