האם אי עמידה בנוהלי הוצאה לפועל תביא לביטול מכירת דירת מגורים מעוקלת?

דרגו את המאמר

ביטול מכירת מקרקעין מעוקלים בגין אי עמידה בנוהלי חוק ההוצאה לפועל

במקרים בהם נאלץ חייב להתמודד עם הליכי הוצאה לפועל הכוללים עיקולים משמעותיים כגון רכב, חשבונות בנק, חסכונות או דירת מגורים, מוצא עצמו חוק ההוצאה לפועל במתח מתמיד עם חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. מדובר למעשה בשתי מערכות זכויות חוקתיות המתמודדות על הבכורה.

מצד אחד עומדת הזכות החוקתית לקניין של הזוכה, המבקש לגבות במלואו את החוב שחב לו החייב. מן העבר השני, עומדות זכויותיו הבסיסיות של החייב לשמירה מפני פגיעה בכבודו והשלכתו לרחוב ולפת לחם.

על מנת לשמור על האיזון הראוי בין זכויות הזוכה לבין זכויות החייב, חוקק המחוקק בחוק ההוצאה לפועל (ומחוקק המשנה התקין במסגרת תקנות ההוצאה לפועל) שורה של הוראות שעניינן אופן הוצאת החוב לפועל. הוראות אלו נועדו מחד להבטיח את הזכות לקניין של הזוכה, ומאידך מכוונות שלא לפגוע בזכויות החוקתיות של החייב, מעבר לנדרש.

      קראו עוד בתחום:

• האם צד ג' ישלם חוב אשר מגיע לחייב עבור זוכה בתיק הוצאה לפועל?

• חייב העביר בעלות על עסק לחברתו בגין חוב בהוצאה לפועל

• נושה הגיש תביעה עבור מחצית חוב נגד אשתו של החייב
• תביעה של בעלת דוכן פיס נגד מהמר בכרטיסי צ'אנס בגין חוב

בית המשפט המחוזי נדרש לבחון סוגיה מעניינת בעניין זה. במקרה דנן דובר על מכירת דירת מגורים של חייב בסכום שאושר על ידי שמאי אובייקטיבי ורשם ההוצאה לפועל. החייב, אשר היה מעוניין לרכוש את הנכס באמצעות בנו, הלין על מכירת הנכס לצד שלישי. לטענתו, במהלך מכירת הנכס על ידי כונס הנכסים לצד ג’ נפלו פגמים רבים.

לדוגמא, בפרוטוקול המכירה נרשם כי החייב היה נוכח בדיון ובעצם מדובר במידע שקרי. כמו כן, חוות דעת השמאי לגבי מחיר הדירה לא הומצאה עבורו בזמן בכדי שיוכל לבחון יכולתו הכלכלית לפדות אותה. זאת ועוד, החייב לא קיבל פרסומים אודות מכירת הדירה כפי שכתוב בחוק.

חשיבות הוראות ההוצאה לפועל כסידרן

בית המשפט ציין כי הוראות הוראות פרק ג’ לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 ופרק ד’ לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1973, מסדירות את אופן עיקול מקרקעי החייב ומכירתם, ומתוות פרוצדורה מוסדרת ומדויקת למכירת המקרקעין.

לדוגמא, תקנה 65 לתקנות ההוצאה לפועל קובעת הוראות פרטניות לעניין חוות דעת השמאית בגין המקרקעין, כגון - המועד שבו תיערך חוות הדעת השמאית, תוכן חוות הדעת השמאית, החובה למסור לחייב העתק מחוות הדעת והאפשרות של הצדדים להמציא חוות דעת נגדית.

כמו כן, תקנה 66 לתקנות ההוצאה לפועל מורה על פרסום הודעה על מכירת המקרקעין, מועד פרסום ההודעה ודרך הפרסום. באותו האופן, תקנות 67 ו-68 מסדירות את אופן הגשת ההצעות לרכישת המקרקעין ואת דרך ניהול המכירה הפומבית. השופטים הוסיפו כי לא בכדי נקבעה פרוצדורה מדויקת בחוק ההוצאה לפועל ובתקנות למכירת מקרקעי החייב. המתח בין זכויות הזוכה לזכויות החייב בא לידי ביטוי ביתר שאת עת עסקינן במימוש של דירת מגורים במסגרת הליכי הוצאה לפועל.

חשיבות יתרה כאשר מדובר בדירת מגורים

"יש לדקדק במיוחד בהוראות הדין בדבר מכירת מקרקעי החייב, משהמדובר במימוש דירת מגורי החייב ויש לדאוג לנהל את כל שלבי ההליך ביושר והגינות", נכתב בפסק הדין, "ההקפדה על הוראות פרוצדוראליות למיניהן מתחייבת גם בשל תפקידן החשוב של הוראות פרוצדוראליות אלו, כאמצעי המאפשר לצדדים להתחקות אחר ניהול ההליך".

השופטת הוסיפה כי בית המשפט יכול לאשר לעיתים מכירת נכסים של חייבים גם אם נפל פגם בהליך מכירתם. עם זאת, במקום בו החייב מערער על כך, והפגמים יורדים לשורשו של העניין, זכותו של החייב ליהנות מניהול הליכים תקין בעניינו. בהתאם לכך, השופטת ציינה כי דין מכירת הדירה להתבטל ועל כונס הנכסים והרשם להוצאה לפועל לפעול באופן מדויק בהתאם לאמור בחוק.